（原標題：存量房時代的新“戰爭”地產私募持續改造一線城市寫字樓）存量房時代 商業地產改造的蛋糕正在變大。國內首支人民幣商業地產基金高和資本正在加大對商辦物業的投資。第一財經記者日前從高和資本了解到 該公司收購的首個持有型寫字樓項目新街高和目前已在北京面世。這是2015年1月高和資本從新加坡星獅集團收購的項目 位于北京北二環內。 原名為星街坊 后命名為新街高和。在行業內 做寫字樓改造的還不只是高和資本。近幾年來 隨著商業地產整體供量過剩 地產私募基金將目光投向了傳統商業項目 并希望借助資產管理能力來實現項目增值。分析人士指出 商業項目可通過商改寫獲得更高的租金收益及資產溢價東京不動產 其中租金收益增加可達10%~20% 但與此同時商業項目的土地性質、原有平面設計、租戶安置等都可能是改造需要面臨的挑戰。改造版寫字樓時代第一財經記者日前在新街高和項目現場看到 該項目正在對外招租 現場打出了共享辦公的新型產品形態HiWork。高和資本產品總監付邦保對記者介紹 HiWork具有共享、社交等互聯網+的辦公屬性 高和希望以此為所有入駐項目的企業提供對接資源、空間增效、創新指導、辦公配套和VIP接待五個方面的服務。據他的說法 入駐企業可以通過APP一鍵預約服務 APP也每天為用戶推送天氣、培訓、政策等信息。HiWork這一產品形態最早應用于高和藍峰大廈。高和藍峰大廈是高和資本2013年11月在北京東南三環收購的商辦項目 距離國貿CBD四站地鐵。這筆交易是北京2013年最大現房并購案 高和收購后對項目進行了整體的改造定位及設計 定位于文化創意的寫字樓項目。本報記者在高和藍峰大廈走訪時發現 項目23層設計有一個名為Hi-Talk的空間 包含Hi-Talk咖啡館和創新會議室以及一個北京最高圖書館等。如此的改造能否帶來盈利能力的提升根據高和提供的運營數據 通過整體改造后 藍峰大廈租金由4元/平米/天提升至6.5元~7.2元/平米/天 租金平均漲幅75%。而付邦保告訴記者 與藍峰大廈不同 新街高和則主要定位于金融類企業辦公 是HiWork2.0版本。公開資料顯示 高和資本正式成立于2009年10月 是中國首支人民幣商業地產私募股權基金東京不動產 主要投資一線城市和1.5線城市的核心區域的商業不動產 目前已收購項目11宗 在北京、上海核心區域投資總額超過240億元。該公司總計收購項目11宗 其中北京7宗 上海3宗 蘇州1宗 已退出項目7宗。實際上 除了本土房地產私募基金 海外的私募基金也早已開始對商業改造的探索。2014年4月 房地產私募基金公司基匯資本宣布 其旗下基金所投資的一家公司已達成有條件協議 收購北京三里屯地產項目盈科中心。樓板面積約16.99萬平方米的盈科中心 由兩棟甲級辦公樓、兩棟服務型公寓、一間大型購物中心組成。基匯資本方面當時對本報記者表示 這項初步總價約為9.28億美元的交易是海外私募基金在中國最大的單項物業收購案之一 基匯資本計劃在收購后日本東京不動產 通過積極的資產管理最大化的發揮該物業的商機潛能。目前 北京盈科中心成功實現商改寫 而中關村海龍商城、三里屯太平洋百貨等傳統商業業態均開始進行整體改造 太平洋百貨被改造為新型寫字樓 不久將對外招租。行業過剩的危與機地產私募基金資管頻繁發展商業項目改造的現象背后 是我國商業地產逐漸過剩的行業現實。目前,我國商業地產正處于發展初期轉向逐步成熟階段,商業地產供應量快速增長,部分地區已出現供大于求、競爭加劇的狀況。來自RET睿意德中國商業地產研究中心的數據顯示 截至2015年12月底 我國商業地產庫存達2.66億平方米 其中寫字樓待售面積比11月份增加128萬平方米。 商業營業用房待售面積增加458萬平方米。全國寫字樓平均空置率18% 商業營業用房空置率高達30%。現有低層次、同質化的散售模式面臨越來越大的經營壓力 改造、運營對于盤活寫字樓資產來說顯得十分關鍵。住房與城鄉建設部政策研究中心的《民間資本與房地產業發展報告(2015)》指出 房地產市場進入存量房時代后,存量房交易上升,房地產資產屬性更加凸顯,房地產經營理念和重心逐步從開發轉向持有經營。在美國,當城市化率在50%~60%之間,第三產業占GDP比重超過60%時,房地產物業開發和持有并重,當城市化率、第三產業占GDP比重超過60%時,持有經營比重迅速提高并最終超過開發比例。對此 高和資本董事長蘇鑫對第一財經記者指出 傳統寫字樓辦公形態正在被顛覆 但寫字樓的創新形態并不僅限于時下大熱的聯合辦公。在他看來 共享辦公不只是針對創新型小微企業的辦公形態 成長型企業也需要移動互聯網時代下辦公的共享與開放的社交。高和資本董事長蘇鑫對于當下一線城市的商業地產投資前景 蘇鑫分析 通常來講 相較于住宅 核心區域的商業地產收益率有明顯優勢 以北京為例 豐臺、大興和通州等郊區商業地產 由于不斷有新增供應帶來的流通性競爭 抗風險能力偏弱;反觀核心區域 由于目前禁限令的出臺 核心區域的商辦物業很長時間之內不會再有新的供應 現有的在售樓盤不存在流通性競爭。 未來的抗風險能力較強 在他看來屬于安全性資產。另外一個隱秘的趨勢是 商業改為寫字樓正在成為了商業地產行業的新潮流。受營改增政策特點的影響 開發商可以通過裝修或者商改寫裝修進行進項抵扣 開發商不僅改變或提升了自身資產價值 同時避免了因重復納稅帶來的多余支出。對此 戴德梁行中國區寫字樓企業服務部主管嚴區海評價說 直觀來看 在租金收益及資產溢價方面 開發商也獲得明顯收益增長 其中租金收益增加可達10%~20%。但他同時指出 商改寫的挑戰也不容忽視 從政策層面看 如果當初商場拿地性質不含辦公用途 則商場不可改為寫字樓 商業的平面設計絕大部分也不適合寫字樓使用 因此在商改寫時需要優化平面設計以滿足寫字樓用戶的使用要求。此外 他還提到 寫字樓對于自然采光有較高要求 因此商改寫需要提供一整套全新的自然采光方案 改造商業工程的施工非常復雜 大樓內原有租戶的退租、續租工作也十分復雜繁瑣。本文來源：第一財經日報責任編輯：王曉易_NE0011分享到：易信微信QQ空間微博更多 |
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